案例

      天山房地产公司2017年5月开发某城中村改造项目，该项目用地面积为20000平方米，住宅建筑面积为60000平万米。其中，用于安置回迁户村民的住宅面积为10000平方米，其余50000平方米的住宅由开发商自行销售或使用。该项目于2019年9月完工。2019年12月开发项目全部销售完毕，房屋已交付业主入住;自行销售收入25000万元。平均销售价格为5000元/平万米。

      该项目工程竣工决算成本包括开发成本16000万元，其中:土地征用费(不包括拆迁补偿费) 6000万元，前期工程费700万元，建筑安装工程费7200万元，基础设施建设费1600万元，公共配套设施费200万元，开发间接费300万元;向某公司借款的利息400万元(假定不超过金融企业同类同期贷款利率)。

      分析：

      1.计算确定项目销售成本

      (1)拆迁补偿费支出=10000*0.50=5000(万元)，整个项目土地成本=6000+5000=11000(万元)，含税销售收入=25000+5000=30000 (万元)。

      (2)单位可售面积计税成本=(16000+5000)/60000=0.35(万元/平方米)。

      (3)补偿安置房销售成本=10000*0.35=3500 (万元)。

      (4)整个项目销售成本=3500+50000*0.35=21000 (万元)。

      2.会计处理

      以非货币形式支付的拆迁补偿支出、安置及动迁支出、回迁房建造支出，适用《企业会计准则第7号一非 货币资产交换》的规定。回迁房的非货币性资产交换，预计未来能带来更多现金流入，一般情况下是具有商业实质的，且公允价值能够可靠计量。

      (1)在开发产品完工时，根据安置时的拆迁补偿协议约定价格或同期同类房屋价格计算拆迁补偿费，会计处理如下(单位:万元，下同):

      借:开发成本一拆迁补偿费 5000

          贷:应付账款一拆迁补偿费  5000

      借:应付账款一拆迁补偿费  5000

          贷:主营业务收入    4587.16

        应交税费-应交增值税(销项税额)   412.84

      (2)房地产开发企业结转安置房成本的会计处理如下:

      借:主营业务成本(土地征用费及拆迁补偿费)  3500

          贷:开发产品    3500

      3.企业所得税的处理

      《企业所得税法实施条例》第六十六条第三款规定:“通过捐赠、投资、非货币性资产交换、债务重组等方式取得的无形资产，以该资产的公允价值和支付的相关税费为计税基础。”

      以房屋进行拆迁补偿安置若无拆迁补偿协议价格，则要执行《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》第七条的规定:“企业将开发产品用于捐赠、赞助、职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他企事业单位和个人的非货币性资产等行为，应视同销售，于开发产品所有权或使用权转移，或于实际取得利益权利时确认收入(或利润)的实现。确认收入(或利润)的方法和顺序为:

      (一)按本企业近期或本年度最近月份同类开发产品市场销售价格确定。

      (二)由主管税务机关参照当地同类开发产品市场公允价值确定。

      (三)按开发产品的成本利润率确定。

      开发产品的成本利润率不得低于15%，具体比例由主管税务机关确定”。

      因此，天山房地产公司的开发项目在2019年12月交付入住时，同时也要确认销售收入和土地拆迁补偿成本支出。